上市房企违规搭建被拆,法院按购房款3

来源：楼市参考

一方面，虚假宣传，虚假承诺，违规搭建，“赠送”面积，吸引购房者入市；

另一方面，又在合同中“约定”：售楼书、网站、模型、宣传片、销售人员介绍等宣传广告为“要约邀请”，仅供参考，不作为交付标准，不构成合同内容，对出卖人不具有约束力，买方确认签订合同未受此影响，并不得据此向卖方主张权利......意即：我明确告诉您，我说的话都不算数！

同时，引入实际控制的关联第三方施工改造公司，引导购房者以委托人身份，与之签署违规搭建委托施工改造协议，利用合同相对性和委托合同由委托人承担法律后果的法律规定，为一旦发生纠纷后的金蝉脱壳铺路——违规搭建主体是购房者，自己啥事都没做！

——利用单方制定格式合同的便利条件，预先设置大量免责条款，并以此为护身符，采取自我否定式营销，以“购房者委托”的施工改造公司为掩护，携“要约邀请”大旗，大肆虚假宣传、虚假承诺、违规搭建、违规经营......长期以来，中国房地产开发乱象丛生，购房者维权屡屡困难！

而深圳市中级人民法院审结的张洪成等23人诉上市房企——金地（集团）股份有限公司全资子公司深圳市金地北城房地产开发有限公司（简称金地北城）房屋买卖合同纠纷系列案，首次对开发商上述伎俩强势说不，终审判决开发商：以购房总价款30%赔偿购房者损失，人均万，合计赔款余万！

基本案情：

涉案楼盘：深圳金地塞拉维花园，推广名为金地·鹭湖1号，开发商为金地北城，张洪成等23人均为该楼盘别墅购房者。

宣传情况：样板房、宣传资料（宣传图册、“房天下”、“乐居”、“吉屋”中介售房网页等）显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层（地下车库，下同），但户型图每页标注有“装修效果示意参考”，宣传图册最后一页提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，样板房通道两侧有设置提示牌，提示样板房非交付标准。

合同约定：《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的房屋交付标准只有地上三层，不含地下负一层和地下夹层。

免责条款：《认购书补充协议》、购房《风险提示》、买卖合同附件载明：购买的房产以政府审批文件和合同规定的面积、图纸为准；项目的销售宣传资料、广告内容及样板房等，仅作为要约邀请及装修效果示意；户型宣传资料为设计师创意空间示意，不作为交付标准；工作人员的口头信息应以正式文件为准......买卖合同附件五第十八条规定：“买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”；第十三条以黑体字特别标明“样板房并非具体确定额商品房及相关设施的说明允诺”，具体的交付标准应以双方签署的文件为准。该附件每一页都有买受人签字确认。

买方确认：买卖合同附件五第十九条规定“本合同及双方签署的其他协议书或补充协议为买卖双方经充分协商而达成的一致约定，双方在签署之前已认真阅读、理解、知悉并接受。买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受”。

施工改造：金地北城同时让买受人与其指定第三方施工改造公司签署了施工改造合同，在房屋交付后就地下层进行隔墙施工，买受人为委托人，施工改造公司为受托人。

上述买卖合同及施工改造合同签订后，张洪成等23人支付完毕了全部购房款，年3月31日，金地北城交付房屋，交房时房屋含有地下负一层和地下夹层。

违建拆除：深圳市龙华区规划土地监察局认定地下层为违法建筑，年5月、6月先后两次向金地北城发出《限期拆除通知书》，要求其拆除地下车库违法搭建围墙（隔离墙），后被强制拆除。

由于地下车库被拆除，导致已交付的别墅地下负一层和地下夹层功能缺失，每一栋别墅没有独立楼梯直接上楼，只能使用公共楼梯，已安装的水电设备也因此无法正常使用。

购房者起诉：要求交付地下负一层和地下夹层或赔偿面积及功能损失赔偿金

张洪成等23人认为，金地北城样板房和宣传资料明确载明涉案别墅包含地下负一层和地下夹层，已构成对买受人的承诺，负有继续履行合同予以交付并支付延期交房违约金的义务，如确已无法交付，应对因此减少的房屋面积及使用功能损失予以赔偿，索赔金额普遍超过购房款的50%！

开发商答辩：地下负一层和地下夹层不属于交付对象，无违约行为，不予赔偿

金地北城答辩观点充分代表了目前类似纠纷所有开发商的抗辩意见，核心理由如下：

1、交房符合合同约定，已如约完成房屋交付，无违约行为：买卖合同约定的标的物不包括地下一层和夹层，合同所附涉案房产的立面图、楼层平面图和分户平面图均标明包括地上1、2、3层，不包括地下车库。

2、合同约定的计价面积，和以此计算出来的合同总价不包括该地下层争议面积（卖方没收钱，买方没付款）。

3、未列入分摊面积，不计容积率，不能作为买卖标的物：公用建筑面积分层汇总表显示涉案房地产的分摊面积不包括地下车库；土地使用权出让合同、土地规划许可证、工程规划许可证均表明地下车库不计容积率，即不计入计容面积，也就是不能成为买卖合同标的物的组成部分。

4、规划文件和依规划文件实际建成的涉案房产建筑结构，不存在地下一层和夹层，合同约定应交付的房产（地上三层）是独立的结构，与地下车库未联通，不是一个整体，地下车库是独立空间，不是交付对象。

5、购房者自行违规搭建，与己无关：地下隔墙是买受人在认购后自行委托第三方修砌的，被强制拆除，损失应由其自行承担。

6、宣传资料和样板房不构成合同内容和交付承诺，不能据此确认交付不符合合同约定：购房者已在认购书和补充协议上签字确认全部阅知和理解相关文件，知晓地下室不计容积率，也即不能分摊到建筑面积中，所买卖房产不包括地下室，以政府审批文件和合同规定的面积、图纸为准，项目的销售宣传资料、广告内容及样板房等仅作为要约邀请及装修效果示意，户型宣传资料为设计师创意空间示意，不作为交付标准。知悉合同约定的房产具体面积、总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及交付范围，不存在误导、虚假宣传或隐瞒事实的情况。

7、样板房的展示和说明中，已在门口和室内显著位置设置醒目提示牌，提示样板房非交付标准。买卖合同附件五第十三条以黑体字特别说明“样板房并非具体确定额商品房及相关设施的说明允诺”，具体的交付标准应以双方签署的文件为准。

8、合同附件五明确约定“买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。

9、面积赔偿计算明显不合理不公平：按购房者诉求扣除地下负一层和地下夹层后地上三层别墅单价仅为同期高层一半！

一审判决：地下负一层及夹层不是合同约定内容，开发商无交付义务，但存在宣传误导，构成交付瑕疵，按房款5%赔偿购房者（人均53万）。

深圳市龙华区人民法院一审认为（裁判原文）：

当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案争议的焦点在于地下负一层和地下夹层是否是预售合同的组成部分。本院认为，本案《预售合同》附件五第十八条“对本合同第二十八条的变更及补充”约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。同时，被告一（金地北城公司，下同）按照合同第十八条约定在样板房显要位置展示详细说明，且明确提示“本单位为装修示范，非交付标准，室内装修、家具、陈设等均不属于交付范围，请以双方最终签订的商品房买卖合同之约定及实际交付为准”。《预售合同》中并无关于地下负一层及夹层的约定，根据附件五第十八条的约定，宣传资料、户型图中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，原告（购房者）要求被告一赔偿无法加建地下负一层及夹层的损失，本院不予采纳。但本案中，被告一的宣传图册、样板房包含了地下负一层及夹层，实际对原告造成了宣传误导，房屋地下负一层及夹层虽不是合同约定交易的房屋，但被告在向原告实际交付时却存在地下车库隔墙，此后地下车库隔墙被认定为违法搭建并被拆除，表明被告一向原告交付的房产存在瑕疵，客观上给原告造成了损失，被告一应予赔偿。结合本案的具体情况，结合本案的具体情况，本院酌定被告一按照案涉房产总价的5%赔偿原告损失（人均53万），并据此作出判决。

关于原告要求被告交付具备通水电、有独立的楼梯、电梯的房产，根据本院上述认定，双方对独立的楼梯、电梯并没有约定，原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，被告一已完成案涉房产的水电整改，原告可自行至相关部门办理开户手续，对于原告的该项请求，本院亦不予支持。

二审判决：涉案房产为别墅，地下负一层及夹层属于合同约定内容，开发商有交付义务，构成合同违约，购房者收楼不代表对现状接受，按房款30%赔偿购房者（人均万）！

一审判决后，双方均不服，均提起上诉。深圳市中级人民法院经审理认为（裁判原文）：

本23案双方的争议焦点为：上诉人金地北城公司向上诉人张洪成等23人交付的涉案房产是否符合双方合同的约定。上诉人张洪成等人主张，上诉人金地北城公司的样板房和宣传资料中均显示涉案房产包含地下负一层及地下夹层，但涉案房产交付后，地下车库隔墙被深圳市龙华区规划土地监察局予以拆除。上诉人金地北城公司则主张，双方买卖合同约定的标的物并不包括地下一层及夹层，其交付行为符合双方合同的约定，地下隔墙是业主在认购后自行委托第三方修砌的，宣传资料和样板房不构成合同内容和交付的承诺。对此，本院分析如下：

上诉人金地北城公司在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的宣传资料及样板房，均展示上诉人张洪成等23人购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有停车位，上诉人金地北城公司对此并不否认，但主张已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。上诉人金地北城公司向上诉人张洪成等23人交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约，原审对此认定有误，本院予以纠正。

至于上诉人金地北城公司所述各业主已经实际收房的问题，本院认为，上诉人金地北城公司向各业主交付的涉案房产是包括地下车库隔墙的，但各业主收房后，地下车库隔墙因违法搭建被拆除，也即涉案房产的情况与业主收楼时的状况发生了变化，故张洪成等业主的收楼行为不代表其对涉案房产现状的接受，上诉人金地北城公司据此主张其交付行为不构成违约，本院不予采信。

上诉人金地北城公司违约的相应法律后果。一、关于上诉人张洪成等23人要求金地北城公司交付样板房框架下所示地下一层、夹层的请求。深圳市龙华区规划土地监察局向上诉人金地北城公司发出《限期拆除通知书》，明确要求拆除涉案房屋地下车库违法搭建的隔离墙，金地北城公司亦确认地下部分未经规划许可，实际上无法履行交付手续，故本院对张洪成等23人关于此项交付的请求不予支持；

二、关于上诉人张洪成等23人要求上诉人金地北城公司交付具有通水电、有连接地下车库、且独立楼梯、电梯的房屋的请求。上诉人金地北城公司已完成涉案房产的水电整改，各业主可自行至相关部门办理开户手续；而鉴于涉案房产的地下车库隔离墙已被认定为违法搭建并被拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付各业主独立使用，故各业主要求交付有连接地下车库、且独立楼梯、电梯的房屋实际无法履行，上诉人金地北城公司也确认其无法实际做到交付此类物业，故本院对上诉人张洪成等23人的该项请求亦不予支持；

三、上诉人金地北城公司未能交付符合双方合同约定的房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人张洪成等23名业主有权要求其赔偿因违约造成的损失，本院综合考虑上诉人金地北城公司的违约情节，涉案房产的现状等因素，酌定上诉人金地北城公司按照涉案房产购房总价款的30%向张洪成等二十三名业主赔偿损失（具体损失金额详见附表）。

上诉人金地北城公司交付涉案房产的时间并未超出双方合同约定的期限，如前所述，交付的房产不符合双方合同约定的赔偿责任本院已经支持，故对于张洪成等23人所主张的延期交房违约金，本院不再予以支持。

综上，上诉人金地北城公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；上诉人张洪成等二十三人的上诉请求部分具有事实与法律依据，本院予以支持，其他部分，不予支持。原审判决适用法律有误，本院予以纠正。

年8月28日判决：

一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（）粤民初-、-、号民事判决；

二、上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人张洪成等二十三人赔偿损失（具体金额详见附表）；

三、驳回上诉人张洪成等二十三人对上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本系列案一审及上诉人张洪成等二十三人上诉的二审案件受理费，由上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司、上诉人张洪成等二十三人分别承担；上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司上诉的二审案件受理费，由其自行承担。（具体金额详见附表）

本判决为终审判决。

23案，合计赔款.9元！

经查，涉案小区别墅已备案77套，按平均万计算，金地北城总赔偿款或高达2.48亿！而据北京贝塔咨询中心《年度地产上市公司运营效率排行榜》显示，超过80%的上市房企净营业利润率不超过20%（长沙发改委规定限价商品房平均利润率在6-8%），按此利润率，金地北城公司开发深圳塞拉维花园已无利润可图。

信荣说：能够胜诉已非易事，赔偿比例之高着实罕见！

1、如文头所言，因为有合同做护身符、有免责条款、有“购房者自己委托”的第三方施工改造公司做替身，有“要约邀请”做掩护，实践中购房者维权非常困难，本案二审法官能够跳出繁杂的合同条款，绕过施工改造公司，直接援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第3条，认定开发商的销售广告和宣传资料不是要约邀请而是要约，无论是否写入合同，无论合同中是否设有免责条款，均对开发商具有约束力，并行使自由裁量权，判决开发商按购房款30%支付赔偿金已超过官方合同版本10%的解除合同违约金，非常难得，判决有力地维护了处于弱势地位的购房者，给深圳房地产开发商敲响了司法警钟，对于规范房地产市场健康发展，规范开发商合规经营并重视购房者权益保护具有重要意义，为深圳中院点赞！

2、同样是涉嫌虚假承诺、违规宣传、违章搭建，同样被强制拆除，同样是深圳中院，过往判决很多不予支持购房者索赔，如曾经轰动一时的深圳笔架山公馆，法院认为合同约定面积与竣工测绘报告所载一致，合同附件明确约定了样板房不作为交楼标准，应依据合同附图和政府部门竣工测量验收为准。而该条款并非无效条款，因此，样板房并不能作为涉案房产的交楼标准，涉案房产的交楼标准应以《房地产买卖合同》约定为准判决；又如()深中法房终字第82、-号案——张芳等十户业主与深圳中海地产有限公司房屋买卖合同纠纷，法院认为中海公司出售涉案房产时，虽然设置了样板房，但是双方已经在《协议书》明确约定了样板房不作为交楼标准和合同的样品，户型结构应以买卖合同及政府审批文件为准。因此，样板房并不能作为双方的交楼标准。中海公司虽然将样板房改造成三层的设计，违反了有关规划设计的要求，但也只是政府有关部门对其进行行政处罚的原因，不是张芳、尹芳等十户业主购买的涉案商铺不能改造成三层应得到赔偿的理由。

3、“要约邀请”与“要约”之争，免责条款和违建承诺效力之争，施工改造主体之争仍旧是此类案件胜诉的关键，如陷入并审查合同约定，则购房者胜诉无望，如抛开开发商单方制定的格式合同，独立运用司法解释，以宣传是否明确具体，是否足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响来判断，则购房者完全可以胜诉，价值取向决定了审判视角的选择，而审判视角的选择决定了案件的命运。