原创张岳
买房看地段，李嘉诚的这句名言已经成为买房投资的金科玉律。
很多东西往往说得越简单，执行起来越复杂，大家都明白买房要看地段，但真正到了购房实操的阶段仍会买错房。
今天，我们深入探究一下“什么样才算是好地段”，每个人在购房之前都应该看看这篇分析。
01地段的流通性
买房只看地段其实是一个伪命题，北京的王府井、上海的陆家嘴、深圳的深圳湾都是好地段，但99%的人都买不起，所以买房除了地段还得看需求。
对于老年人来说，小区安静，花园漂亮，公园和活动场所多，去医院方便就是好地段；
对于青年人来说，交通便捷，上下班通勤时间短，商业配套丰富，吃喝玩乐举步可得就是好地段；
对于有孩子的家庭来说，小区周边有学校，教育资源丰富，方便孩子就近入学就是好地段。
如果说地段决定了房产的升值空间，那么产品所能满足的需求则决定了其流通性，有流通性的房产才抗跌。
一套房如果可以同时覆盖老人、青年和孩子的需求，那么无论市场环境好坏，这样的房子是不担心无人接盘的，居住永远是人类最基本的需求。
相反，即使一套房位于一线城市的核心地段，但居住价值非常弱，投资者想把房产快速变现大概率要割肉离场，因为这类房产的流通性太差。
尤其是到了城镇化的下半场，在“房住不炒”的大背景下，房产的居住价值将越来越受到重视，因此购房者在选房时，地段以外产品能满足的需求是不可忽视的一环。
02地段的成长性
从发展的角度分析，地段不是一成不变的，有时候时间是地段的朋友，有时候时间是地段的敌人。
在新陈代谢较快的城市，好地段不等于传统市中心（地理中心），一些新区、新城的崛起慢慢取代了“老地段”的城市地位，这种现象让我们看到了地段的成长性。
举一个最为生动的案例：深圳时钟，指向11点。
深圳是一个土地资源稀缺，但人口资金非常亮眼的城市，相比于一般城市一环套一环的单中心、外扩式发展，深圳的城市发展轨迹更像一个拨动的时钟，呈现出城市中心不断变化的多中心发展格局。
深圳这座城市的发展最能体现出地段的成长性，从早期以商业繁华为代表的罗湖中心，到金融产业发达的福田中心，随后接力棒交给互联网时代的南山中心……
而南山的土地空间仍不足以支撑深圳的高速发展，热钱开始流入宝安中心，与此同时，深圳开始全方位布局光明科学城，要在科创领域上打一场翻身仗。
深圳时钟制图：深圳看房团
从5点的罗湖，6点的福田，8点的南山，9点的宝安，现在深圳时钟开始指向11点的光明，你会发现深圳的房价跟着规划走，而深圳的规划跟着土地走，这座城市的发展方向，一直是朝着土地获取成本更低的区域靠拢。
我们现阶段投资房产，一定会选择人口流入量大，经济发展迅猛的城市，而这类城市普遍面临着旧城区老化，新城区崛起的局面，因此地段的成长性是不可忽视的一环，我们不仅要看到城市的现在，更要看清城市的未来。
03地段的性价比
拥有流通性和成长性的好地段价格普遍都很贵，现阶段，有没有哪个城市哪个片区既具备流通性和成长性，还有很高的性价比？
仔细研究发现，惠州大亚湾上杨片区符合一个好地段的种种要求。
首先，大亚湾上杨片区的成长性是看得见的，除了自身的规划更得益于深圳的外溢。
上杨片区规划定位为大亚湾门户地区，打造成为极具生态特色的宜居生活区，富有活力的综合服务区，将片区打造成生态之城、宜居之城、活力之城。
上杨片区规划图
5年时间，大亚湾多项重要经济指标出现快速增长，这得益于深圳的产业外溢、人口外溢和资金外溢。
城市面貌出现大幅度提升，道路整洁宽敞，甲级商业写字楼林立，各种城市新地标也纷纷拔地而起。
中心区甲级写字楼效果图
未来随着深圳都市圈规划的落地，位于坪山和深山合作区中间的大亚湾将获得更多交通和产业方面的利好。
其次，大亚湾上杨片区的流通性是毋容置疑的，这里完备的生活配套可以覆盖全年龄居住需求。
商业配套的兑现开始为上杨片区聚拢人气，尤其是灿邦新天地、万达广场等大型商业综合体的开业，不仅带动了片区的消费升级，每天络绎不绝的消费者也极大拉升了投资者对上杨板块的信心。
大亚湾万达广场
教育资源丰富且潜力巨大，片区内分布了西区一小科创分校、第五小学（建设中）、大亚湾第四中学（建设中）等众多优质教育资源。
《大亚湾区幼儿园和中小学建设专项规划（-年）（征求意见稿）》
根据《大亚湾区幼儿园和中小学建设专项规划（-年）（征求意见稿）》显示，预计年，大亚湾还将新建幼儿园36所，约个学区；新建、改建、扩建21所中小学，新增中小学学区共个，初中学位个高中学位个。规划的学前、中小学学位将满足5-8年的教育需求。
惠州大亚湾地区中小学布点规划
交通配套极大地拉近了上杨和深圳的距离，通过沿海高速，25分钟左右可到达深圳盐田，45分钟左右可抵达深圳罗湖，而惠州南站、深大城际（规划响水河站）、地铁14号线延长线等轨道规划，更是给上杨联通深圳提供了多样的交通方式和更短的通勤时间。
深圳地铁14号线平面示意图
自然资源和休闲配套方面，以旅游度假闻名的大亚湾更是不输任何城市，如万㎡的国家级红树林公园，号称大亚湾莲花山的虎头山公园，片区周边还有滨海公园、南蛇岭公园、澳头公园、笔架山森林公园等。
最后，大亚湾上杨片区的性价比堪称湾区最高。
在当下的粤港澳大湾区，深圳均价6万+，东莞临深3万+，相比较而言，惠州大亚湾上杨片区的1万+实在是太实惠，太具性价比了。
但是随着深圳、东莞房价进一步上涨，楼市调控进一步升级，越来越多的刚需和投资客开始将目光瞄准大亚湾这个湾区最后洼地。
在年，大亚湾的新房备案价开始破2追3，高弘世纪备案价突破、锦绣壹号备案价、玖御府备案价……
由此可见，大亚湾上杨片区这个具备流通性和成长性的好地段，未来会随着房价的慢慢提高而失去现在珍贵的性价比。
04城市中央一步到位的选择
惠州大亚湾上杨片区——这个临深最具性价比和成长性的好地段，留给购房者的时间已经不多了，而碧桂园城央印象就是占据城市中央好地段，一步到位的好选择。
碧桂园·城央印象位于大亚湾上杨片区龙山十路淡澳河畔，从地理位置上来看，项目位于大亚湾CBD中心区和行政中心区，商业、行政、教育、交通四位一体，是名副其实的城市中央地段，其发展潜力可想而知。
碧桂园·城央印象除了享有上述上杨片区的各项配套外，更值得一提的是项目与大亚湾最大商业综合体灿邦新天地仅一路之隔，吃喝玩乐举步可得。
灿邦新天地商业广场实景图
而且项目自带一所幼儿园，大亚湾重点小学西区一小科创园分校与项目相对而建，业主不必操心孩子的教育问题。
大亚湾西区第一小学科创园分校实景图
与此同时，碧桂园·城央印象的社区配置，更是为购房者提供了一步到位的选择。
碧桂园·城央印象目前是大亚湾片区园林面积最大的项目，项目占地面积约7.6万㎡，其园林面积达5.23万㎡，生活在城央印象犹如生活在一个城市公园之中。
碧桂园·城央印象园林实景图
项目还打造包括约㎡无边际泳池、约㎡全龄段童梦乐园、约米环社区“夜跑航道”等，全生活场景无缝衔接，尽最大可能地提升业主居住的舒适度，经典户型约㎡㎡三到四房，为业主提供一个从二人世界到四世同堂的一步到位式居住空间。
碧桂园·城央印象游泳池效果图
据悉，碧桂园·城央印象为了使美观性和实用性完美结合，设计团队对近千户临深业主进行了问卷调研，并走访港深莞数十个标杆项目学习考察，最终拟定数十项装标升级！许多人性化的精装修细节，让业主感受到无声的温暖。
现阶段，在整个粤港澳大湾区范围内，具备成长性，流通性和性价比的地段不多，而三者兼备且不限购的片区更是难得一见，目前低价购入惠州大亚湾的窗口正在缩小，碧桂园·城央印象是为数不多的城市中央一步到位的优质选择。
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