在深圳有这样一个群体：因为总价低、带学位、拆迁有望等因素，他们购买了老旧破烂面积小的房子（以下简称“老破小”）。
但由于拆迁日期未定，楼龄老旧难以居住，另一方面新政后二套房的首付为5成，高成本的换房代价也让当初买了老破小的他们对于是否应该“站岗”产生了怀疑。到底“老破小”值不值得买？
01带学位的待拆“老破小”不到半月单价涨了1.5万/平
来自四川的源女士（化名）于年7月底以95万左右的总价购买了福田的华海公寓，由于去年10月出台新的限购政策，有贷款记录需要5成首付。现在即使老破小能成功卖出去，也不一定能够凑够5成首付。
“买的时候就打算过渡的，不到30平怎么住啊？但是普通打工族，没支持没背景，又不愿意杠杆冒险，一下子凑够上百万的首付还是比较难的。”源女士表示，“我不会马上换，以后有钱就换。但是新政出来有贷款记录5成，我那么小的房子，不拆迁涨不了多少，我再卖压力还是很大的。新政之前就3成，还是有希望的。”源女士还表示，她原计划如果拆迁成功，考虑补差价换一个稍微大一些的回迁房，如果补差价不够就用拆迁补偿换一个稍微大一点的二手房。
为了置换大房子，源女士也是煞费苦心跑了几趟临深看房，但万般思量下，她还是放弃了在临深置业的想法。一边是环境恶劣无法自住的福田老破小，一边是启动业主投票拆迁有望的通知，但众所周知的是，等到房子真正拆迁又不知该是猴年马月的事情，面对这种情况，源女士同样甚是纠结，于是在相关业主论坛上发起了“该不该继续站岗”的讨论。
有趣的是，源女士在网络上发帖诉苦后，有网友留言称根据源女士的帖子去购置了一套华海公寓隔壁的华天公寓的房子，——“看了楼主的帖子，买了一套华天4平的房子。单价4万/平秒杀的，现在报价都5.5万/平以上了，坐等拆迁。”
00年房龄、单价5字头你会买吗？
在向源女士确认地址后，笔者于3月8日下午到位于福田皇岗路和园林东路交汇处的华海公寓，公寓周边为交通繁忙的皇岗路和只有两条车道的园林东东路，华海、华天两座公寓外体较老旧，一楼入口处环境也略显脏乱。小区门口可以看到城市更新宣传栏，随后笔者分别进入华天和华海公寓查看，两座公寓均为步梯房，华天公寓为半围合式建筑，住户门口的走廊为阳台式走廊，采光充足。
但到了华海公寓就是另一番景象了，由于入户走廊设置在楼内，走廊两边均为房间，门口正对着另一户的门口，并且灯光系统较老，走廊内昏暗无光，墙体也有多处破损。随后笔者来到楼下中介门店。
据中介介绍，华海公寓均为6平米户型，目前有一个在卖房源价格为万，“这位业主诚心卖。隔壁华天也有业主挂盘，但都不是很有诚意卖，曾经有客户看过几次，但最后要签合同的时候业主都说要再考虑一下。”中介称，目前华海、华天公寓拆迁办公室已经揭牌成立，目前正在收集业主意见。
笔者还了解到，华海、华天公寓目贷款年限为30年，前租客比较多，单价高的原因是华海公寓是学区房，带的是翰林苑中小学学位。华海装修稍好的房源每月租金为左右，源女士也表示，自己的房子目前正在放租，价格为元/月。中介还告诉笔者，华海公寓建成时间为年，华天公寓建成年。
此外，中介在沟通过程中多次为笔者推荐园林东路一路之隔的新阁小区，“电梯房，50.平米朝南，5万左右的单价，华海华天要是拆了，新阁的价格肯定也会跟着涨。隔壁的笔架山公馆也是旧改项目，目前二手7万左右一平，年开盘时价格3万多一平。”
△华天、华海公寓近年成交均价
老破小到底值不值得买？总的来说，老破小的居住环境确实不尽人意，多数购房者购买老破小更多的目的是出于投资。那么，老破小是否值得投资？
针对老破小是否值得投资的问题，新浪乐居于3月10日联合咚咚找房淘房哥开展了线上直播的讨论，以下是相关核心问答的整理：
1什么样的房子叫老破小？
摩天：如果一个房子具备拆迁的条件，它的年限必须要满0年，那就意味着老破小的房子是在90年代初，95年之前的房子都可以称为老破小。
老破小和新房的优劣势在哪些方面？大山：老破小以多层为主，贷款年限比新房短，月供会加大，公摊面积小，管理费也较少。新房在户型设计较好，使用率更高，公摊面积、管理费多。
3为什么还有年轻人选择老破小的房子呢？摩天：据统计，所谓老破小罗湖是最多的，关内的房子虽然看上去是老破旧，价格低，但大环境非常好，出门有公园、地铁站、学校、商业等。对比关外新盘，虽然楼盘新，但交通成本高很多，医疗、商业、学校等很多配套都没有起来。
4老破小房子价位大概在什么样的区间范围内？摩天：如果没有学位的老破旧，基本上单价在3万多、4万。如果有学位，可以去到6万+的价格，学位稍微好一些的小户型，甚至可以去到10多万。关外的老破旧基本上是3、4万。
5新政后二套首付提到5成，还能买老破小先上车吗？摩天：居住的话没问题，可以先上车过渡，如果投资，小户型多万的话还有升值空间，但00多万再往上的空间就比较小了，除非有学位属性。老破旧的话，如果有学位，升值空间还是有，如果没有学位，升值挺慢的。
6老破小这两年的涨幅大吗？大山：老破小的涨幅分关内和关外，关内的涨幅相对来说比较多。如果关外的话，比如龙华片区，老破小的涨幅相对比较低。
7老破小的租金一般在什么区间内？大山：首先看地段、商业和地铁属性，如果靠近地铁口，商业周边的楼盘，单房租金也能租到4多，目前单价也才3万出头，30、40平的房子，总价一百来万，租金每个月能达到四千左右。
8买老破小是是投资客多还是刚需客多？大山：楼龄老，单价低，地段也不算非常差，周边又有地铁，面临拆迁，这一类楼盘的投资属性比较多。
摩天：很多地铁口的小区、有学位的小户型，大部分都是投资客开始买，地铁口可以保证租金回报率。
9老破小可以贷款多少？摩天：要根据个人的情况，如果你六十多岁了，只能贷十年。
大山：房龄+贷款年限一般不能超过50年，房龄分批地时间和楼盘竣工时间，有些银行根据批地时间算。
10如果已经买了一套老破小，会影响转卖吗？摩天：老破小之前一般是评七成，很多是评五成、六成，评估价跟不上，如果是多层小区还好，容积率比较低，哪怕房子有折旧，但土地溢价在支撑房价。
11能不能给想买老破小的观众一些建议？摩天：94年、96年深圳有很多公务员福利房，这种老破旧可以买，有70多平两房、80多平三房、90多平四房，个人建议买这种面积大的，中间楼层，最好是地铁口、有学位的。一定不要买关外的老破旧，关外的话也一定要买地铁口，还有就是学位房，或者低总价的，顺便搏旧改，也可以过渡。关内很多3、4万的老破旧，租客还是挺多的。
大山：福田梅林有一些公务员福利房，周边有商业、地铁，单价4万出头，上班、买菜、逛街都有很大的便利性，个人感觉可以考虑关内配套比较成熟的楼盘，但不会有太好的学位。
1深圳老破小和在临深新房，该怎么选择？摩天：优先深圳，有资金、有房票的情况下，应该投入深圳，有多余资金再往临深、二线投，如果只有二、三十万，在深圳确实没有什么选择性，可以选择临深，但周期会比较长。
大山：优先深圳，如果资金量不多，两、三百万，可以折衷往东部片区，不一定是惠州、坪山，可以在龙岗中心城或横岗片区，地铁沿线，目前单价不是非常贵，有很多3万多的。
13老破小到底值不值得买？有哪些方面的风险需要注意？摩天：只要价格够低，什么样的物业都值得买。现在是调整期，不管对于刚需还是改善，都是不错的时间，不一定在高点买，但也不要想着抄底，中间位置差不多就可以了，横盘调整期可以多看多选，这是一个上车的机会。很多老破小，特别是罗湖，大部分都是租户在住，这种房子可以拿到笋盘，通过装修卖高。只要是商品房，买房之前都要查档，如果你有学位需求，最好备注在合同里面。
大山：今年刚需上车是一个好机会，现在很多新盘有特价优惠活动，甚至有些业主会主动下调报价，刚需跟业主谈价也比较好谈。现在这个市场虽然有政策压制，但这个时间段可能也就坚持两三年。有些老破旧蛮不错的，如果是刚需买房的话，你自己没小孩的话可以买学位用过的，因为学位用过的房子业主报盘价没那么高。
大闸蟹
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